Par un arrêt du 21 Septembre 2022, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser les modalités de contestation du preneur à bail dans l'hypothèse d'une procédure de résiliation du bail et de reprise des lieux à l'initiative du propriétaire bailleur fondée sur l'abandon des lieux par le locataire.

Le Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon prévoit un régime spécial permettant au propriétaire de résilier le bail consenti en  justifiant de l'inoccupation des lieux et du défaut d'exécution par le locataire de ses obligations (paiement du loyer notamment).

Il s'agit d'une procédure non contradictoire prenant la forme d'une Ordonnnance sur reqûete. Logiquement, l'Huissier signifie l'Ordonnance à la dernière adresse connue, qui se trouve donc être l'adresse du bien loué et abandonné...

L'article 6 du Décret du 10 août 2011 prévoit ainsi:

"Le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l'ordonnance. 

L'opposition est formée dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe. 

L'exécution de l'ordonnance est suspendue pendant le délai d'opposition ainsi qu'en cas d'opposition formée dans ce délai."

En l'espèce, les locataires se trouvaient à l'étranger durant une longue période de sorte qu'ils n'ont pu prendre connaissance de l'Ordonnance constatant la résiliation du bail qu'après le délai d'opposition.

C'est ainsi que la voie de l'assignation en référé-rétractation a été engagée par les locataires afin de reprendre possession du logement.

Il s'agit du recours de droit commun prévu à l'article 496 du Code civil ouvert à tout intéressé .  Il permet au juge qui a rendu l'ordonnance de se saisir à nouveau des faits dans le cadre d'un débat contradictoire. Or le recours en rétractation de l’Ordonnance peut être exercé tant que l’ordonnance n’a pas épuisé tous ses effets.

En première instance comme en appel, les juges du fond ont considéré leur demande irrecevable au visa de l'article 6 du Décret précité.

Devant la Cour de cassation saisie du pourvoi, il était soulevé que la faculté offerte au locataire de former opposition à l'encontre d'une ordonnance obtenue sur requête par le bailleur, prononçant la résiliation du bail d'habitation et la reprise des lieux après abandon, n'exclut pas qu'il puisse la contester, en application du droit commun, par la voie d'un référé-rétractation.

Et la Cour de préciser le caractère non supplétif du référé-rétractation en pareille hypothèse:

"La procédure de résiliation du bail et de reprise des lieux en cas d'abandon étant spécifiquement prévue par les dispositions du décret n° 2011-945 du 10 août 2011, les articles 496 et 497 du code de procédure civile ne lui sont pas applicables.

Après avoir retenu à bon droit que l'ordonnance ayant constaté la résiliation du bail à la suite de l'abandon des lieux était seulement susceptible d'opposition, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande en rétractation était irrecevable"

Une position rassurante pour les bailleurs qui à défaut, se seraient exposés à une procédure de contestation dépourvue de délai d'action.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 Septembre 2022 – n° 21-18.953

Cour d'appel, Rennes, 5e chambre, 24 Février 2021 – n° 20/02047

 Céline THAÏ THONG